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《南宁晚报》——创“三联”审判机制 巧化解物业纠纷

  来源:南宁晚报    发布时间:2016-12-23 11:30   【字体: 打印
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伴随着业主维权意识的提高,业主与物业公司“撕破脸”的纠纷不断涌现。据江南区法院经开区法庭统计,今年以来,物业纠纷类案件占到该庭受理案件总数的25%,共500余件。面对激增的物业纠纷案件,该如何处理,才能让业主、物业“管家”信服,成为法院工作的难点。

就此,经开区法庭针对物业纠纷特点,建立了“三联”特色审判机制,使得大量案件得以就地化解,物业纠纷调解率过半,判决的案件无一上诉。昨日,经开区法庭召开新闻发布会,对外公布经验,并针对物业公司开出司法建议良方。

新型案件不断涌现 业主要行使知情权

据介绍,过去,物业纠纷主要集中在追讨物业费或起诉物业服务不到位这两大方面。而今,业主要求行使知情权、撤销权等新类型案件不断涌现。

李某等16人是白沙大道某小区的业主,他们多次要求小区的物业公司公布收支却被拒,便一纸诉状将该物业公司起诉至法院,要求行使知情权。李某等人起诉称,他们从2009年入住小区至今,物业公司未经小区业主、业主大会的允许,擅自将小区内的道路设置成停车位、绿化带,及利用电梯设置广告进行经营活动,并收取了上述公共部分的收益。在此期间,物业公司从未向业主公示该部分收益的账目,也从未向业主分配该部分收益。

就此,李某等业主诉请法院判令物业公司公布小区共有部分的使用和收益情况,小区公共维修资金的收集、使用情况,以及小区车位、车库的处分情况。庭审中,物业公司辩称,应当公示的部分已经履行完毕,对于利用公共停车场的使用收益情况不应当列为共有部分,未动用过维修金。

庭审结束后,法官组织原被告双方调解。法官指出,业主有权知悉物业公司因提供服务所产生的费用的收取和支持情况,物业公司应及时、完整地公开各项费用的收取和支持情况,这是其应尽的合同义务。最终,物业公司同意满足业主的诉求,而李某等业主也同意撤诉。据悉,通过本案获取公布材料,仅仅是小区业主的第一步。下一步,业主将会要求物业退还属于业主共有费用,若协商不成,还将通过诉讼维权。

针对物业纠纷特点 建立特色审判机制

作为全区审理案件最多的基层人民法庭,经开区法庭针对物业纠纷特点,建立了“三联”物业纠纷特色审判机制,努力将物业矛盾纠纷与案件就地化解。

所谓三联工作机制,“一联”即民事法官联系街道社区,开展社区共建。该庭分别与2个街道办13个社区共建人民调解工作指导站,民事法官利用办案空余时间共走进社区30余次,对群众所咨询的物业问题进行解答,并指导街道社区化解物业矛盾纠纷,做群众身边“免费的法律顾问”。

“二联”即商事法官联系企业。经开区法庭采取向物业企业派驻联络法官,了解物业企业生存发展现状,分析企业涉诉情况,并通过召开行业座谈会、走访调研、发出司法建议等方式,有针对性地为物业企业提供法律服务。今年以来,该庭以调撤方式审结的涉企经济纠纷案件405起,为企业挽回损失达2亿余万元。

“三联”即立案法官联系工商环保安监等部门。该庭通过与工商环保等部门保持密切沟通,打通物业案件对接通道,即与工商、环保、安监等部门保持畅通联系,引导业主把一些不适宜通过司法处理的投诉到有关部门进行处理。

截至今年12月16日,经开区法庭物业纠纷案件适用简易程序500余件,占法庭受理案件数25%,审结490 件,结案率为99%,调解率为57.5%,判决的案件无一上诉。

法院发布司法建议 教物业学做好管家

物业管理公司与业主矛盾凸显,物业该如何做好管家?经开区法庭通过分析物业公司涉诉情况,向物业公司发布司法建议。

经开区法庭指出,大多物业管理公司往往把自己视为管理者,而凌驾于业主之上,强制业主服从管理,无视甚至动辄侵害业主权益,促使矛盾激化。在物业管理服务中,物业公司常常存在管理不到位、人员素质不高、服务不透明、物业与开发商权责不清等情况。最终,导致了业主与物业公司矛盾的激化,当业主问题得不到妥善调和解决时,业主便以拒交物业费的方式相抵触。

物业与业主如何能和谐共处?经开区法庭建议,首先物业公司要改变将自己置身管理者地位的传统理念,明确自身服务者的身份,与业主平等对话,重视业主的合理诉求。对业主反映不属于物业公司的职责范围的问题,物业公司应对业主进行耐心解释说明,并告知解决问题的途径。

其次,物业公司应严格按照物业管理合同,履行相关职责,完善安保、保洁等基本服务项目,对在履约过程中出现的问题,应积极、尽快改进并妥善解决。此外,物业公司还需增强物业管理人员素质、加大管理服务透明度、加强与业主的沟通协调等。当双方发生纠纷时,要先行友好协商处理,或通过其他调解组织进行调解处理,避免双方矛盾激化。

 

 

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